よくある質問Q&A

ローンについて

不動産投資をはじめたいのですが、自己資金はいくら位必要ですか?
?投資用不動産を購入する際に、自己資金として売買代金に充当する頭金と諸費用の現金が必要となります。物件の種類等により必要となる頭金は、売買書価格の5%~30%と様々です。諸費用は売買価格のおよそ3%~6%が必要となります。諸費用の内訳は、所有権を登記する際の登記費用・印紙代金・火災保険料・ローンの諸費用・仲介手数料などです。当社の売主物件ですと、仲介業者を介さないので仲介手数料(約3%)は必要ありません。また、現金で購入した際もローンの諸費用は不要となります。
自宅の住宅ローンがまだ残っていますが、投資用ローンを組むことはできますか?
ご自宅の住宅ローンが残っていても、投資用ローンをご利用することは可能です。ただし、現在のお借入れの残高やご年齢、ご年収、お勤め先などの諸条件によって融資の可否や金額が判断されます。当社にある程度の内容を確認させていただければご返答が可能です。お気軽にご相談ください。
投資用ローンを組む際、連帯保証人は必要ですか?

当社の提携ローンをご利用いただければ、連帯保証人は原則不要です。
ローンを組む際、第三者の保証会社が連帯保証人になりますので連帯保証は不要です。アパートなどの一棟収益物件を購入する際のプロパー融資だと連帯保証人を要求させる場合がございます。

専業主婦や無職でもローンを組むことはできますか?
専業主婦や無職の方でも、ご自宅などの不動産を共同担保にしてローンを組むことができる金融機関もあります。
また、不動産をお持ちでなくても、所得のあるご主人様やご家族の方と収入を合算することで、ローンを組むことが可能になります。この場合、合算者の方に連帯保証になっていただく必要がございます。
ローンを組んだ後に死亡した場合、ローン返済は家族が引き継ぐのでしょうか?
当社の提携ローンには、原則団体信用生命保険が付随していますので、ご自身に万が一のことがあった際は、ローンは完済されます。従って債務の無い不動産とその後の収益は遺族の方に引き継がれます。
レバレッジ効果とはなんですか?
「てこの原理」で、少ない資金で何倍もの収益を生み出す効果の事です。不動産投資を行う際、自己資本(自己資金)と他人資本(金融機関からの借入金)を組み合わせて行う事により、全額自己資本で行うよりも、自己資本に対する投資利回りが向上します。

例えば、年間収入100万円の収益物件を自己資金100万円、借入900万円、計1,000万円で購入した場合、物件の利回りそのものは10%ですが、自己資本100万円で年間100万円の収益を得たことになりますので自己資本に対する投資利回りは100%に跳ね上がります。(簡易計算により借入金の利息等は省略しています。)
フルローンで投資用不動産を購入できると聞いたことがありますが、本当ですか?
当社にも、頭金なしのフルローンで購入できる前提でご相談に参られる方も多いですが、実際は購入物件の10%から30%は必要になるのが現状です。
不動産などの一定の資産をお持ちの富裕層の方や、金融機関と個人的にお取引きをされている方などは、信用力でフルローンが可能な場合もありますが、はじめて不動産投資をなされる方はなかなか難しいようです。
そもそも、フルローンといっても購入する際の諸費用は必要となりますので、いずれにしても自己資金は必要になります。頭金を入れておいた方が、賃料と返済のバランスがよくなりますので、無理せず自己資金にあわせた小さな収益物件からはじめられた方が賢明かと思います。
不動産投資のリスク?
不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却時によるキャピタル収入の2つのリターンがあります。
そして、この2つのリターンが得られなくなる、または想定よりも少なくなることが不動産投資のリスクとして考えられます。
インカム収入が無くなるケースでは、空室になること、入居者の賃料不払い、などがあげられます。収入が少なくなるケースでは、建物内での事故や事件などのトラブル、競合物件の出現、不況や物価下落などで賃料収入が減少する可能性があります。
また、キャピタル収入については、不況や不動産マーケットの低下などでキャピタルロスが生じる可能性があります。
上記の2つのリスクは、収入が無くなるまたは、少なくなるリスクですが、それ以外に支出が生じる金利上昇による利息負担や、税制改正に伴う税負担もあります。中でも一番のリスクは突発的な修繕費用ではないでしょうか。万が一 天災や人災などで建物が無くなってしまった場合、リターンがゼロになるどころか、大きな負債だけが残る可能性もあります。そのリスクを軽減させるためにも、各種保険に加入することはもちろん、なるだけ新しい建物を選ぶことをお勧めいたします。
不動産投資のメリット?
最も大きな特徴として、毎月のインカム収入があげられます。そのうえ、基本的に「投資」に貸し出しすることができない金融機関でも、不動産投資に限っては「不動産」という物理的担保にして融資を行うので、少ない資金で大きな投資を行えます。大きな投資となればその分リターンも大きくなり、そこから借入金の返済を差し引いても相当なリターンが見込めるケースがあります。また、実勢価格と借入残高の差額が評価となりますので借入残高が減るにしたがって、金融機関への信用力が増し、次の投資をスムーズに進めることができるようになりますので投資の好循環が生まれ資産の拡大が見込めます。
また、不動産投資の場合、他の投資商品と違って景気変動などで大幅に価値が下がったとしてもロスカットが生じませんから、そのときは賃料で借入残高を減らし続け、好景気のときにキャピタルゲインを狙うことも見込めます。
それ以外に、相続時の評価を下げる、団体信用生命保険による生命保険効果や、年金効果などがあげられます。
保有時のコスト?
全般的な経常的に必要なコストは、

区分マンションで
  1. 固定資産税・都市計画税
  2. 管理費・修繕積立金
  3. 管理委託手数料
  4. 室内の修繕費用
一棟アパートで
  1. 固定資産税・都市計画税
  2. 管理委託手数料
  3. 室内の修繕
  4. エレベーターメンテナンス
  5. 共用部分の光熱費
  6. 10年単位の大規模修繕工事(屋上防水・外壁塗装・リニューアル工事)
  7. 給排水メンテナンス
  8. 植栽メンテナンス
  9. 水質検査
  10. 自家発電機、変電設備保守
  11. その他、関係法規に基づく費用
区分所有マンションか、一棟アパートにするか迷っています。どちらがおすすめですか?
資産運用において分散投資はリスクを最小限に抑制するための最も基本的で最も大切な原則です。ひとつの場所で10室所有するアパートよりも、あちこちで10室所有することができる区分マンションの方が、リスク軽減の上では有利かと思います。また、ポートフォリオの構成や資産の組換えをしやすいのも区分マンションの特徴です。これから不動産投資をはじめようとご検討されるなら、リスクを最小限に抑えることができる区分マンションがおすすめです。
一棟アパートの購入を検討していますが、どのような点を注意すべきですか?
大きく分けると「場所」と「建物」と「遵法性」です。
1棟アパートやマンションなどを所有している売主は、不動産のプロ・セミプロかもともと土地を所有していいた地主さんです。地主さんが所有しているアパートは土地活用を目的として建物を建てたケースが散見されます。もともと遊休土地を活用する発想なので、「場所」の賃貸ニーズの分析がお座なりになっている場合がほとんどです。その場合、建物が新しい間は賃貸が付いても近くに新たな競合物件が建ちあがると競争力が低下し、次第に空室が目立つようになります。
その点、プロ・セミプロが売主の物件は、さすがにきちんとマーケットリサーチされているケースが多く「場所」については問題ないように思えますが、売るタイミングは大規模修繕前で、ある程度利食いした後がほとんどです。
たとえば、2階建ての木造アパートで6室位の規模の建物でも、足場を組んで屋根と外壁等を修繕しますと、およそ250万円~300万円の費用がかかります。ご検討される際は修繕履歴の確認をし、保存状態が良好であるかを確認する必要があります。
使い勝手や経済性を追求するあまり、建築基準法や関係法令への適合性に違反している物件が散見されます。
もともと5階建ての建物を建築する計画で、建築確認申請を出しておきながら実際には6階建の建物が完成したものや、ガレージを住居に用途変更したもの等がそうです。年々、金融機関の融資基準が厳しくなっています。今後、遵法性の欠ける物件を融資しないことも十分考えられます。このことは、売却時の価格に大きく影響されますので気を付ける必要があります。また、遵法性は建物だけでなく土地も対象になります。
「瑕疵担保責任の免責」とはなんですか?
売買した物件に雨漏りや破損といった欠陥が見つかった場合、これが「瑕疵」に当たるならば、売主に費用を請求することができます。これを「売主の瑕疵担保責任」といいます。そして、この瑕疵担保責任の責任を問われるのを逃れることを「瑕疵担保責任の免責」といいます。賃貸人付のオーナーチェンジ物件の場合、たとえその物件のオーナーであっても室内を確認することができないため「瑕疵担保責任の免責」付の契約となり、引き渡しを受けた後の修繕費用はすべて自己負担となってしまします。ただし、売主が当社のような不動産会社の場合は、引渡後最低2年間は瑕疵担保責任を負うことになっていますのでご安心いただけます。いずれにしても、売買契約の際は瑕疵担保責任の有無をしっかりチェックしてください。
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