賃貸管理

アクロスコーポレーションの賃貸管理

これからの賃貸管理

イメージ1 賃貸経営は、かつて入居期間を短くして回転率を上げ、敷金・礼金を収益として見込んだ時代がありました。しかし、昨今のように景気が長期低迷する中で、少子高齢化が急速に進み賃貸経営を取り巻く環境は決して先行きは明るいものではありません。
しかし、その一方で知恵を絞り、確実に資産を拡大している人たちがいるのも事実です。賃貸経営を成功させるには、市場ニーズを正確にとらえた物件選びはもちろんですが、入居者様にご満足いただくための設備の充実化やオペレーションサービス、市場ニーズに合わせた様々な改善と工夫が必要になります。

満室経営を実現するには「入居付けの集客力」と「退去を未然に防ぐ管理力」が必要です。当社ではこの「入居付けの集客力」と「退去を未然に防ぐ管理力」を実現するために完全なオーナー様の代理人という立場でオーナー様をサポートいたします。

【完全なオーナー様の代理人として】×集客力

イメージ2 当社では完全なオーナー様の代理人という立場から仲介店舗をもちません。
多くの不動産管理会社は、もともと仲介店舗からスタートして、その延長線上で賃貸管理も行うようになりました。
入居付から管理までワンストップでサービスを提供していることが彼らの強みらしいですが、本当にそうでしょうか?

たしかに、入居付の募集の依頼を受けた賃貸店舗(自社直営店)からすれば、賃貸が成約すると成約報酬とその後の管理手数料が毎月入りますから、自然と広告活動等にも力が入ります。
これはオーナー様にとって、安心できる材料であり大きなメリットです。しかし、実はこれが誤りなのです。

賃貸店舗(自社直営店)にしてみれば、オーナー様にから依頼を受けた時点で、そのお部屋が成約に至れば貸主のオーナー様から報酬を受領することが確定しております。さらに、借主を自分で見つければその借主からも報酬を受領することができて、報酬がダブルになります。つまり、賃貸店舗からみて、一番理想的なのは、オーナー様から募集の依頼を受けて、物件の情報を一般(他社)に公開せずに、独自に店舗内(自社直営店)で借主を探して貸主・借主双方から報酬(業界では両手といいます)を受領することが皮肉にもベストな選択になってしまうのです。

せっかく、オーナー様から依頼を受けた賃貸店舗からすれば、物件情報を他社に一般公開してしまうと、実質すべての不動産会社が借主をみつけることができるので、うかうかしていると両手数料を逃してしまい報酬が半減してしまうので、情報を公開したがらないのが実情ではないでしょうか。

「そんなことは無い!わたしの付き合いのある業者の方は誠実に業務を遂行しているぞ!」と御叱りを受けるかもしれません。
しかし、賃貸店舗業界を取り巻く環境は、少子高齢化、人口減少、などの構造的な問題で逆風の中、店舗の数は以前にも増しています。最近では交差点の四隅周辺に賃貸店舗が競合出店している姿も目にすることも少なくありません。

このことは、少ない入居者の奪い合いを意味し、そして店舗側は、採算の見通しを立てるため一件あたり、または顧客一人当たりの採算性を向上させるかが店舗運営を維持するのに必須の要となっています、したがって、オーナー様の物件は自社内で留めることがしごく当然となるのです。

イメージ3 管理会社を専業としていれば借主からの条件交渉もオーナー様の立場となって適宜対応しますが、賃貸店舗のだと両手のチャンスを逃さないためにも、なんとかオーナー様を説得するでしょうね。こうなればもはやオーナー様の味方とはいえません。賃貸店舗では  入居者様とオーナー様双方の利益に、同時に貢献することは事実上不可能なのです。

当社では以前から、アパートやマンションの管理・運営に関して、完全にオーナー様の立場に立ってきました。
オーナー様の資産を守り、高い運用収益を提供することを業務の目的として、事業用不動産の販売と運営管理を専門とする会社です。

入居者側に立たなければならない、賃貸の仲介は一切行っておりません。仲介は賃貸店舗にお願いするスタイルです。
たまにインターネット等からの問い合わせで、自社管理物件を案内しますが、成約の際は日ごろ仲介をお願いしている協力会社の業者さんに、お願いして契約の締結を行っています。もちろんその際の報酬は、オーナー様からご負担いただいくようなことはしていません。

「管理(当社)」と「仲介(他社)」を完全に分離、分業することで、賃貸店舗の業者様や担当者と競合せず、常に良好な関係を基つき、オーナー様の代理人の立場を守ることができる、と信じているのです。

当社はオーナー様の立場で考え、常に最新の情報を他社に公開し、すばやく、そして幅広く募集活動をしています。

【オーナー様の代理人とは】×管理力

イメージ4 当社は2003年創業以来、オーナー様にベストな資産運用をトータルマネジメントする事を業務の主軸としています。そして当社の賃貸管理はその延長線上にあります。

従来のような入居付けのみ依存した賃貸経営では短期的に満室することができても、長期的にわたって安定した収益を生むことはできません。当社は、住居としての快適性を持続させるためのオペレーションや、入居者にご満足いただくサービスを提供し長く住んでいただく「テナントリテンション」という考えがとても重要だと考えています。

そのために当社では、入居者様に快適で長くお住まいいただくための日々の清掃を実施することはもちろんのこと、24時間体制で入居者様からの水漏れや鍵の紛失、設備の不具合などのご連絡に対して1時間以内に現地に駆けつけ対応できる「アクロス24」のコールセンターを配備し体制を整えています。

このことで入居者様にとっては、いつ不具合があっても迅速に専門業者が駆けつける体制が構築されているのでご安心して長くお住まいいただけます。また、トラブルにいち早く対応することで入居者様が、ご不満で退去することを未然に防ぐことができます。

とはいえ、万全の体制を整えても一定の退去があります。

イメージ5 一般的に1年を通じて賃貸の申込が多いのは1~3月の繁忙期で、転勤や入学の準備で移動が多く、場合によっては、需要が高いため礼金や敷金、賃料なども高く貸せる時期でもあります。

また、逆に5~8月、10~12月は人の移動が少ない閑散期になります。この時期は、入居付けに苦戦を強いられる場合があるのでなるだけ退去がでないように心がけないといけません。そこで当社では入居者様から退去の通知があった際、退去の理由や時期についてお聞きし、なるだけ新しい入居者様が決まりやすい繁忙期の時期に退去するよう交渉すすめています。

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